MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA APLICADOS À AVALIAÇÃO DE TERRENOS URBANOS - CASO DO MUNICÍPIO DE ITAQUI-RS

Abstract

Este trabalho teve como objetivo identificar variáveis explicativas para a modelagem e predição do valor real (ITBI) e venal de lotes urbanos no município de Itaqui-RS utilizando o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, desenvolvido por regressão linear múltipla. Em uma amostra de 67 lotes foram avaliadas variáveis quantitativas: área, testada, valor do m², valor venal e valor do ITBI e variáveis qualitativas: topografia, situação e pavimentação, sendo que para cada variável foram determinados parâmetros estatísticos incluindo a distribuição de dados por assimetria, curtose, teste de normalidade de Kolmogorov-Smirnov, bem como a correlação linear de Pearson e análise de trilha, que mostra as relações de causa e efeito das variáveis explicativas sobre o valor venal e ITBI. A importância de cada variável explicativa sobre o modelo de valor venal e ITBI foi determinada pelo método stepwise. O valor venal apresentou correlação positiva, significativa (p≤0,05) e crescente com a pavimentação, testada, área e valor do m2, nessa ordem. Já o valor de ITBI apresentou correlação positiva, significativa (p≤0,05) e crescente com valor do m2 e pavimentação, nessa ordem. A análise de trilha indicou que a área e o valor do m2 possuem relação de causa e efeito sobre o valor venal e o valor do m2 e a pavimentação apresenta relação de causa e efeito sobre o valor de ITBI. Os modelos: Y=16,90×área + 594,69×valor do m2-9526,54×topografia (r2=0,91) e, Y=868,36×valor do m2 - 23642,19×topografia + 33633,46×pavimentação (r2=0,70), são adequados para a estimação dos valores venal e de ITBI, respectivamente.